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亚洲通《乌鲁木齐城区土地基准地价更新调整结果的通告》的政策解读

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为规范土地市场秩序,强化土地资产管理,服务经济社会发展,乌鲁木齐市人民政府印发了《亚洲通公布乌鲁木齐城区土地基准地价更新调整结果的通告》(乌政通202020号)为深化我市土地使用制度改革,培育、规范、调控土地市场,优化土地利用结构,科学合理配置土地资产提供了丰富、尽、现实的基础资料。为了准确理解和把握政策,现结合《亚洲通公布乌鲁木齐城区土地基准地价更新调整结果的通告》的有关基准地价更新必要性、工作亚洲通亚洲通和主要内容等进行简要解读如下:

一、基准地价的概念

基准地价:《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)第3.3条规定:基准地价是指在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内,对平均开发利用条件下,不同级别或不同均质地域的建设用地,按照商服、住宅、工业等用途分别评估,并由政府确定的,某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

基准地价更新:《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)第7.9条第一款规定:基准地价更新是指在土地定级或均质区域划分的基础上,利用市场交易、土地收益或地价指数等相关资料全面或局部调整基准地价的过程。

二、基准地价更新的必要性

基准地价是政府调控土地市场、实现土地资源合理配置的重要手段,也是确定土地价格、征收土地价款的重要依据;根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《亚洲通加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(国土资发201034号)、《亚洲通实施〈城镇土地分等定级规程〉和〈城镇土地估价规程〉有关问题的通知》(国土资厅发201512号)、《国土资源部办公厅亚洲通加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》(国土资厅201727号)、《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014)、《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)、《自然资源部办公厅亚洲通部署亚洲通2019年度自然资源评价评估工作的通知》(自然资办发201936号)等法律、法规、政策及规程的规定,各级土地行政主管部门要严格按照规程,亚洲通基准地价编制、更新和公布工作,并建立公共服务项目用地基准地价。随着我市城市建设步伐快,城市品位和城市形象不断提升,重点片区的打造推介、交通的快速发展、基础设施的不断完善和城市建设的深入推进,拓展了城市发展的空间,显化和提升了土地的资产价值。需按要求对基准地价每3年更新一次。

三、基准地价更新工作亚洲通亚洲通

根据《国土资源部办公厅亚洲通加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》(国土资厅201727号)、《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》文件和规程要求,经报请乌鲁木齐市人民政府批准,乌鲁木齐市自然资源局于2018年7月全面启动了乌鲁木齐市城区基准地价更新工作。为确保本项工作顺利推进,乌鲁木齐市自然资源局高度重视,通过制定科学的工作计划,统筹安排、合理调度,并严格依据技术规程和工作流程,先后经过外业调查、资料收集、内业评估、初步成果提交、意见征询、征求乌鲁木齐市相关部门意见、技术成果的编制、专家论证、政府审查以及公开听证等多个环节,历时两年多,于2020年9月10日通过自治区自然资源厅评审验收。

四、基准地价更新成果主要变化

(一)更新价格基准日

全市价格基准日统一由2013年1月1日更新为2020年7月1日。

(二)地价内涵的变化

本次基准地价更新中,住宅用地容积率由上轮的1.6调整为2.0;土地开发程度由宗地外“六通”调整为 “七通”(增加通气),相对更为合理。

(三)更新范围的变化

本次乌鲁木齐市中心城区基准地价更新范围的确定,根据最新的乌鲁木齐市土地利用总体规划(2006-2020年)、乌鲁木齐市城市总体规划(2014-2020),并结合乌鲁木齐市高铁站片区控制性详细规划、乌鲁木齐市八道湾片区控制性详细规划、乌鲁木齐市观园路以南片区控制性详细规划、乌鲁木齐市国际会展中心片区控制性详细规划、乌鲁木齐市河马泉片区控制性详细规划、乌鲁木齐市白鸟湖片区控制性详细规划、新疆乌鲁木齐市智具小镇(新疆燕新国际家居产业园)规划等,在乌鲁木齐市中心城区土地利用规划中城镇建设用地和上轮更新范围的基础上,综合确定本次中心城区更新范围为884.13平方公里,增加了258.88平方公里。

(四)土地定级结果变化

本次基准地价更新为保持宗地权属完整性,采用以路网为界,划定土地级别。同时依据技术规程要求,对乌鲁木齐市城区商服用地和住宅用地各级别范围进行了调整,调整方式为:以天山区中山路商圈、高铁片区商圈、铁路局商圈为中心,各级别向外围区域都有一定程度拓展。工矿仓储用地以工业园区实际管辖范围为主进行调整,将开发园区未开发或正在开发的土地主要划定在六、七级范围内。

(五)丰富地价体系

本次乌鲁木齐市中心城区基准地价丰富了原有地价体系。首先,严格按照《国土资源部办公厅亚洲通加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》(国土资厅201727号)、《自然资源部办公厅亚洲通部署亚洲通2019年度自然资源评价评估工作的通知》(自然资办发201936号)文件要求,补充了公共服务项目用地基准地价。其次,根据《亚洲通支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》(国土资规20155号)及《亚洲通扩大国有土地有偿使用范围的意见》(国土资规201620号)等文件,在本次基准地价中丰富完善了商服用地、工业用地、公共服务项目用地细分用途基准地价体系,使地价管理更精细化。

(六)基准地价成果变化

1. 适当提高基准地价。相对于上轮基准地价,本次商服用地和住宅用地各级别价格都有一定程度提高。本次更新的基准地价水平符合乌鲁木齐市房地产市场的实际情况,既反映了公开出让土地市场价格变化的总体趋势的情况,又体现了基准地价的均质特点,同时还凸显了我市重点发展区域潜在的土地价值。

2. 适当提升重点片区地价。充分考虑交通道路建设、公园建设、旧城区改造对周边区域地价的影响,通过增加商服用地、住宅用地均质区域基准地价,提升重点片区和交通沿线区片地价水平。

五、基准地价的应用

基准地价作为公示地价的一种,可以应用于地价管理、财政核算、招商引资、税收等方面。目前基准地价在地价管理上的应用体现在市场价格评估和政府价格管控上,土地估价人员可以选用基准地价系数修正法,对宗地进行地价评估。

相关文件:亚洲通公布乌鲁木齐市城区土地基准地价更新调整结果的通告

开办:乌鲁木齐市人民政府

主办:乌鲁木齐市人民政府办公室

承办:乌鲁木齐市人民政府电子政务中心

地址:乌鲁木齐市南湖东路30号 新ICP备05001907号

政府网站标识码:6501000002



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为规范土地市场秩序,强化土地资产管理,服务经济社会发展,乌鲁木齐市人民政府印发了《亚洲通公布乌鲁木齐城区土地基准地价更新调整结果的通告》(乌政通202020号)为深化我市土地使用制度改革,培育、规范、调控土地市场,优化土地利用结构,科学合理配置土地资产提供了丰富、尽、现实的基础资料。为了准确理解和把握政策,现结合《亚洲通公布乌鲁木齐城区土地基准地价更新调整结果的通告》的有关基准地价更新必要性、工作亚洲通亚洲通和主要内容等进行简要解读如下:

一、基准地价的概念

基准地价:《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)第3.3条规定:基准地价是指在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内,对平均开发利用条件下,不同级别或不同均质地域的建设用地,按照商服、住宅、工业等用途分别评估,并由政府确定的,某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

基准地价更新:《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)第7.9条第一款规定:基准地价更新是指在土地定级或均质区域划分的基础上,利用市场交易、土地收益或地价指数等相关资料全面或局部调整基准地价的过程。

二、基准地价更新的必要性

基准地价是政府调控土地市场、实现土地资源合理配置的重要手段,也是确定土地价格、征收土地价款的重要依据;根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《亚洲通加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(国土资发201034号)、《亚洲通实施〈城镇土地分等定级规程〉和〈城镇土地估价规程〉有关问题的通知》(国土资厅发201512号)、《国土资源部办公厅亚洲通加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》(国土资厅201727号)、《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014)、《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)、《自然资源部办公厅亚洲通部署亚洲通2019年度自然资源评价评估工作的通知》(自然资办发201936号)等法律、法规、政策及规程的规定,各级土地行政主管部门要严格按照规程,亚洲通基准地价编制、更新和公布工作,并建立公共服务项目用地基准地价。随着我市城市建设步伐快,城市品位和城市形象不断提升,重点片区的打造推介、交通的快速发展、基础设施的不断完善和城市建设的深入推进,拓展了城市发展的空间,显化和提升了土地的资产价值。需按要求对基准地价每3年更新一次。

三、基准地价更新工作亚洲通亚洲通

根据《国土资源部办公厅亚洲通加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》(国土资厅201727号)、《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》文件和规程要求,经报请乌鲁木齐市人民政府批准,乌鲁木齐市自然资源局于2018年7月全面启动了乌鲁木齐市城区基准地价更新工作。为确保本项工作顺利推进,乌鲁木齐市自然资源局高度重视,通过制定科学的工作计划,统筹安排、合理调度,并严格依据技术规程和工作流程,先后经过外业调查、资料收集、内业评估、初步成果提交、意见征询、征求乌鲁木齐市相关部门意见、技术成果的编制、专家论证、政府审查以及公开听证等多个环节,历时两年多,于2020年9月10日通过自治区自然资源厅评审验收。

四、基准地价更新成果主要变化

(一)更新价格基准日

全市价格基准日统一由2013年1月1日更新为2020年7月1日。

(二)地价内涵的变化

本次基准地价更新中,住宅用地容积率由上轮的1.6调整为2.0;土地开发程度由宗地外“六通”调整为 “七通”(增加通气),相对更为合理。

(三)更新范围的变化

本次乌鲁木齐市中心城区基准地价更新范围的确定,根据最新的乌鲁木齐市土地利用总体规划(2006-2020年)、乌鲁木齐市城市总体规划(2014-2020),并结合乌鲁木齐市高铁站片区控制性详细规划、乌鲁木齐市八道湾片区控制性详细规划、乌鲁木齐市观园路以南片区控制性详细规划、乌鲁木齐市国际会展中心片区控制性详细规划、乌鲁木齐市河马泉片区控制性详细规划、乌鲁木齐市白鸟湖片区控制性详细规划、新疆乌鲁木齐市智具小镇(新疆燕新国际家居产业园)规划等,在乌鲁木齐市中心城区土地利用规划中城镇建设用地和上轮更新范围的基础上,综合确定本次中心城区更新范围为884.13平方公里,增加了258.88平方公里。

(四)土地定级结果变化

本次基准地价更新为保持宗地权属完整性,采用以路网为界,划定土地级别。同时依据技术规程要求,对乌鲁木齐市城区商服用地和住宅用地各级别范围进行了调整,调整方式为:以天山区中山路商圈、高铁片区商圈、铁路局商圈为中心,各级别向外围区域都有一定程度拓展。工矿仓储用地以工业园区实际管辖范围为主进行调整,将开发园区未开发或正在开发的土地主要划定在六、七级范围内。

(五)丰富地价体系

本次乌鲁木齐市中心城区基准地价丰富了原有地价体系。首先,严格按照《国土资源部办公厅亚洲通加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》(国土资厅201727号)、《自然资源部办公厅亚洲通部署亚洲通2019年度自然资源评价评估工作的通知》(自然资办发201936号)文件要求,补充了公共服务项目用地基准地价。其次,根据《亚洲通支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》(国土资规20155号)及《亚洲通扩大国有土地有偿使用范围的意见》(国土资规201620号)等文件,在本次基准地价中丰富完善了商服用地、工业用地、公共服务项目用地细分用途基准地价体系,使地价管理更精细化。

(六)基准地价成果变化

1. 适当提高基准地价。相对于上轮基准地价,本次商服用地和住宅用地各级别价格都有一定程度提高。本次更新的基准地价水平符合乌鲁木齐市房地产市场的实际情况,既反映了公开出让土地市场价格变化的总体趋势的情况,又体现了基准地价的均质特点,同时还凸显了我市重点发展区域潜在的土地价值。

2. 适当提升重点片区地价。充分考虑交通道路建设、公园建设、旧城区改造对周边区域地价的影响,通过增加商服用地、住宅用地均质区域基准地价,提升重点片区和交通沿线区片地价水平。

五、基准地价的应用

基准地价作为公示地价的一种,可以应用于地价管理、财政核算、招商引资、税收等方面。目前基准地价在地价管理上的应用体现在市场价格评估和政府价格管控上,土地估价人员可以选用基准地价系数修正法,对宗地进行地价评估。

相关文件:亚洲通公布乌鲁木齐市城区土地基准地价更新调整结果的通告

开办:乌鲁木齐市人民政府

主办:乌鲁木齐市人民政府办公厅

承办:乌鲁木齐市人民政府电子政务办公室

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